País
Buscan consenso para una política nacional de alquileres
10 de octubre de 2023
En el marco del debate sobre la Ley de Alquileres, desde la Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia (ACIJ), Centro de Estudios Legales y Sociales (CELS), Centro de Implementación de Políticas Públicas para la Equidad y el Crecimiento (CIPPEC), Hábitat Argentina y Estudios Metropolitanos acordamos 10 puntos de consenso con diagnósticos y propuestas que deberían tenerse en cuenta para una política nacional de alquileres.
DIAGNÓSTICO
1) Contexto y plazos
La discusión sobre la Ley de Alquileres nos obliga a repensar el rol del Estado respecto al acceso a la vivienda a través del alquiler. Los datos y experiencias internacionales ponen de manifiesto que una regulación que le otorgue estabilidad a la población inquilina es necesaria pero que al mismo tiempo deben implementarse una serie de políticas que conformen un plan integral de alquiler. Si bien el contexto macroeconómico obliga a repensar los plazos de actualización, no hay evidencia que indique que el acortamiento de los contratos tenga beneficios concretos para la población inquilina. En la mayoría de los países del mundo los contratos superan los dos años de duración y, en muchos casos, los tres años.
2) Necesidad de datos de calidad
Para diseñar una política que vaya más allá de una ley en particular, es necesario tener un diagnóstico adecuado. El acceso a la vivienda a través del alquiler ha crecido sostenidamente en las últimas décadas. Según los datos del censo en 1991 el 12,3% de los hogares eran inquilinos. Ese porcentaje aumentó a 16,1% en 2010. Según la Encuesta Permanente de Hogares (EPH) del segundo semestre del 2022, el 20,7% de los hogares argentinos son inquilinos. No puede contarse con un diagnóstico adecuado sin información pública precisa y rigurosa sobre este mercado que hoy no existe.
3) Desacople entre ingresos, precios, oferta y demanda
Las dificultades para acceder al alquiler de una vivienda digna a un precio acorde a los ingresos de las familias inquilinas han aumentado, sobre todo en las grandes ciudades del país. Esto se debe a un desacople entre los ingresos de los hogares y los precios de los alquileres y entre la oferta y la demanda. El alquiler promedio de un 2 ambiente de Ciudad de Buenos Aires representa el 41% de los ingresos familiares medios (Invertire, 2023) cuando todas las recomendaciones internacionales proponen que ese porcentaje sea menos del 30%. Son problemas que el mercado por sí mismo no puede resolver.
4) Alquiler como problema global
El desafío del acceso a la vivienda mediante un alquiler asequible no es solo un problema de los argentinos. En otros países, los alquileres también aumentaron, dinamizados principalmente por la inflación. Por ejemplo, en Londres existe una “crisis de alquiler” producto de este fenómeno, en el que los propietarios de viviendas las vuelcan a la venta o empujan el alza de los precios del alquiler. En España, el alquiler estaría superando los precios máximos históricos, que datan de la crisis de la burbuja inmobiliaria de 2008.
5) Disminución de la oferta
La oferta de viviendas en alquiler para residencia permanente ha caído drásticamente en los principales portales de todo el país. En la Ciudad de Córdoba, la oferta de alquileres cayó un 36,7% respecto de mayo 2021 a junio 2023 (Centro de Estadísticas Inmobiliarias para el Colegio Profesional Inmobiliario cordobés y el Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios, 2023). En Rosario, en marzo, había solamente 1.200 unidades en alquiler, lo cual representaba menos del 1% del total de la oferta (portal del Colegio de Corredores Inmobiliarios, 2023).
PROPUESTAS
6) Regular el alquiler turístico
El crecimiento exponencial del alquiler turístico-temporario en muchas ciudades argentinas es un factor que atenta contra la oferta de alquiler regular. Solo en la Ciudad de Buenos Aires se reportaron más 17 mil departamentos en Airbnb en septiembre (Airdna, 2023). En Salta, el mercado de alquiler se volcó masivamente al turismo temporario y la oferta regular se dolarizó (Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de Salta, 2023). En Bariloche, la oferta de alquiler regular es casi inexistente, ya que se volcó también al alquiler temporario (El Cordillerano, 2023). Se deben buscar los mecanismos de regulación -que podrían contemplar desde los registros, las licencias turísticas y las habilitaciones vinculadas a la zonificación- para reducir las externalidades negativas de esta actividad en el contexto local.
7) Disminuir el suelo urbano ocioso y la vivienda vacía
En muchas de las grandes ciudades argentinas se detecta más de un 10% del parque habitacional desocupado. Es necesario disminuir la ociosidad del suelo urbano y la vivienda vacante. El hábitat de calidad es un bien escaso y la oferta de unidades en alquiler condiciona el acceso al mismo. Para ello el Estado debe aplicar los mecanismos necesarios que movilicen el suelo urbano ocioso hacia la oferta de alquiler asequible, ya sea a través de exenciones y beneficios impositivos condicionados así como sobre-tasas o impuestos específicos a la vivienda vacía o los terrenos baldíos, instrumentos que ya se han implementado y mostrados su efectividad en diversas ciudades del mundo.
8) Parque habitacional de alquiler público
El Estado debe ser un jugador más en la oferta de unidades en alquiler, con el fin de garantizar el alquiler asequible para los grupos más vulnerables. En este sentido, se cuenta con la experiencia de París, donde la agencia pública de hábitat gestiona un parque habitacional público de 20.000 inmuebles de alquiler protegido para hogares vulnerables; o la de Barcelona, que cuenta con un parque de 7.000 viviendas para alquiler social.
9) Involucramiento efectivo del Estado
En este contexto se vuelve indispensable el involucramiento de forma directa e indirecta del Estado en todos sus niveles. En Argentina, el mercado de la vivienda en general, y el del alquiler en particular, es complejo y, por lo tanto, necesita ser abordado por diversas herramientas de forma simultánea, interjurisdiccional y multinivel. No se necesita menos regulación, sino un Estado presente pensando políticas integrales de acceso a la vivienda.
10) Política integral que oriente la inversión privada
Se necesita la definición de una política nacional e integral de alquileres que sea clara, que brinde certidumbre a propietarios e inquilinos y que oriente el accionar de las provincias y los municipios. Esta política no puede ser independiente de otras que busquen facilitar el financiamiento para la vivienda en propiedad, ya que ambas tendrán por objetivo promover el acceso a la vivienda adecuada en el mismo mercado. Al mismo tiempo, se deben fortalecer las líneas de subsidios para el pago del alquiler enfocado sobre todo en aquellas familias de menores ingresos y los jóvenes que buscan emanciparse.
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Malvinas: ‘No puede haber decisiones unilaterales’
El canciller Pablo Quirno se pronunció sobre la intimación argentina al Reino Unido por la explotación petrolera en Malvinas y detalló por qué se fijó un plazo de dos semanas. La medida está vinculada con el proyecto Sea Lion, impulsado en el área en disputa, y con la decisión oficial de llevar el caso ante una instancia internacional.
En una entrevista con A24, el ministro de Relaciones Exteriores dijo que el Gobierno actuó por instrucción del presidente Javier Milei. “Con mucho entusiasmo, hemos tomado la instrucción del presidente”, expresó. También destacó que el país presentará por primera vez ante el Tribunal Internacional del Derecho del Mar la controversia por las actividades hidrocarburíferas británicas.
Quirno sostuvo que el reclamo argentino se apoya en herramientas jurídicas, diplomáticas y pacíficas. “Todas herramientas jurídicas, legales, diplomáticas y pacíficas”, señaló al describir la estrategia. Según planteó, los recursos que se busca extraer en la Cuenca Malvinas se encuentran en un sector que Argentina considera parte de su plataforma continental.
Al fundamentar la oposición al avance de Sea Lion, el canciller remarcó que “no puede haber decisiones unilaterales como las que están sucediendo”. La intimación exige que Londres suspenda las actividades relacionadas con la explotación de hidrocarburos en la zona. El Gobierno otorgó dos semanas para que responda antes de avanzar con el procedimiento previsto.
El funcionario explicó que ese período no es arbitrario, sino que responde a los pasos requeridos antes de iniciar un arbitraje. “La parte procesal del llamado al arbitraje indica que se le tenga que dar a la otra parte la posibilidad de que frene”, afirmó. De ese modo, la Argentina ofrece al Reino Unido la opción de detener las operaciones.
Quirno también cuestionó la participación de las compañías involucradas en la iniciativa y afirmó que “las empresas no solo están violando leyes nacionales sino tratados internacionales”. En paralelo, aseguró que la Argentina les ofrece la posibilidad de operar en el país. El planteo oficial busca marcar que el desarrollo petrolero en Malvinas puede derivar en conflictos legales.
Consultado por un encuentro en Punta Arenas entre unas 40 empresas chilenas y firmas vinculadas con Malvinas, Quirno indicó que el Gobierno mantiene conversaciones con las autoridades de Chile. Dijo que el diálogo sobre el tema es intenso y aludió al respaldo expresado por el presidente chileno, José Antonio Kast, al reclamo argentino de soberanía.
La postura de la Cancillería combina la intimación diplomática con la presentación del caso ante un tribunal internacional. Quirno insistió en que la explotación petrolera en Malvinas no debería avanzar mediante decisiones unilaterales y sostuvo que el plazo otorgado responde al procedimiento previo al arbitraje, mientras continúan las gestiones con Londres y Santiago.
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Milei nombró a Adolfo Cambiaso como embajador internacional del deporte
El Gobierno le asignó al polista Adolfo Cambiaso la categoría de Embajador Extraordinario y Plenipotenciario y le encomendó con carácter “ad honorem” el cometido de promocionar internacionalmente el deporte argentino.
Así se indicó en el Decreto 1116/2026 publicado este martes en el Boletín Oficial, al que tuvo acceso la agencia Noticias Argentinas y en el que se detalló: “Encomiéndase al señor Adolfo Cambiaso, con carácter “ad honorem”, el cometido especial de contribuir a la promoción internacional del deporte argentino”.
Asimismo, se añadió: “En particular del polo, como plataforma para fortalecer la imagen y el posicionamiento internacional de la República Argentina, en coordinación con el Ministerio de Relaciones Exteriores, Comercio internacional y Culto”.
En el Decreto firmado por el presidente Javier Milei y el canciller Pablo Quirno, se señaló además: “Asígnase al señor Adolfo Cambiaso la categoría de Embajador Extraordinario y Plenipotenciario, al solo efecto del rango protocolar”
Cambiaso posee una extensa y destacada trayectoria deportiva que lo sitúa entre los principales referentes del polo argentino en el mundo, a la vez que sus méritos deportivos y su proyección internacional lo convierten en una figura idónea para contribuir a la difusión de los valores del deporte argentino y al fortalecimiento de la presencia del país en el exterior.
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Malvinas: polémica posición chilena
Las recientes declaraciones de Fernando Barros Tocornal, actual ministro de Defensa de Chile, encendieron las alarmas diplomáticas. El funcionario afirmó abiertamente que el Reino Unido es un país amigo que ejerce soberanía sobre las Malvinas, alineándose con la postura británica y distanciándose del histórico reclamo del Estado argentino.
La polémica postura de Chile sobre el conflicto por las Malvinas
Durante una entrevista concedida a Radio Polar de Magallanes, el jefe de la cartera castrense del gobierno de José Antonio Kast intentó ensayar un equilibrio formal, pero terminó dinamitando la postura histórica de apoyo irrestricto de su país hacia la Argentina. Barros Tocornal aseguró que, si bien apoyan el reclamo territorial, existe una situación de hecho donde se debe contemplar el derecho internacional "respetando la voluntad e interés de las personas involucradas".
Esta afirmación representa una grave confesión de alineación al mandato colonial. Al condicionar una solución a la voluntad de los isleños, el funcionario abraza directamente el argumento de la autodeterminación que utiliza Londres para eludir las negociaciones, contradiciendo la postura de la ONU.
Asimismo, el influyente abogado corporativo que comanda las Fuerzas Armadas de Chile relativizó los acuerdos firmados por su país en el marco del Mercosur, calificando a dichas declaraciones conjuntas como meros compromisos políticos "no obligatorios legalmente" y de carácter "parcial".
Respaldo a la ruta marítima comercial y desafío al Estado argentino
Lejos de tomar distancia de las polémicas logísticas en el sur del continente, el funcionario chileno blindó la operación mercantil proyectada entre Punta Arenas y el archipiélago. Al respecto, aseveró que la comunidad magallánica tiene "el derecho de ejercer el comercio" y que no ve ningún inconveniente en el desarrollo de esas actividades.
Esta definición oficial evidencia que el Palacio de La Moneda no pondrá obstáculos al primer zarpe previsto para noviembre de 2026 de la naviera Easter Island, el cual busca abastecer las exploraciones petrolíferas en la zona. Con este movimiento, se consolida una estrecha cooperación táctica con la corona británica en desmedro de la legislación argentina que busca sancionar el suministro a las actividades ilegales en el mar austral.
