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Buscan consenso para una política nacional de alquileres
10 de octubre de 2023
En el marco del debate sobre la Ley de Alquileres, desde la Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia (ACIJ), Centro de Estudios Legales y Sociales (CELS), Centro de Implementación de Políticas Públicas para la Equidad y el Crecimiento (CIPPEC), Hábitat Argentina y Estudios Metropolitanos acordamos 10 puntos de consenso con diagnósticos y propuestas que deberían tenerse en cuenta para una política nacional de alquileres.
DIAGNÓSTICO
1) Contexto y plazos
La discusión sobre la Ley de Alquileres nos obliga a repensar el rol del Estado respecto al acceso a la vivienda a través del alquiler. Los datos y experiencias internacionales ponen de manifiesto que una regulación que le otorgue estabilidad a la población inquilina es necesaria pero que al mismo tiempo deben implementarse una serie de políticas que conformen un plan integral de alquiler. Si bien el contexto macroeconómico obliga a repensar los plazos de actualización, no hay evidencia que indique que el acortamiento de los contratos tenga beneficios concretos para la población inquilina. En la mayoría de los países del mundo los contratos superan los dos años de duración y, en muchos casos, los tres años.
2) Necesidad de datos de calidad
Para diseñar una política que vaya más allá de una ley en particular, es necesario tener un diagnóstico adecuado. El acceso a la vivienda a través del alquiler ha crecido sostenidamente en las últimas décadas. Según los datos del censo en 1991 el 12,3% de los hogares eran inquilinos. Ese porcentaje aumentó a 16,1% en 2010. Según la Encuesta Permanente de Hogares (EPH) del segundo semestre del 2022, el 20,7% de los hogares argentinos son inquilinos. No puede contarse con un diagnóstico adecuado sin información pública precisa y rigurosa sobre este mercado que hoy no existe.
3) Desacople entre ingresos, precios, oferta y demanda
Las dificultades para acceder al alquiler de una vivienda digna a un precio acorde a los ingresos de las familias inquilinas han aumentado, sobre todo en las grandes ciudades del país. Esto se debe a un desacople entre los ingresos de los hogares y los precios de los alquileres y entre la oferta y la demanda. El alquiler promedio de un 2 ambiente de Ciudad de Buenos Aires representa el 41% de los ingresos familiares medios (Invertire, 2023) cuando todas las recomendaciones internacionales proponen que ese porcentaje sea menos del 30%. Son problemas que el mercado por sí mismo no puede resolver.
4) Alquiler como problema global
El desafío del acceso a la vivienda mediante un alquiler asequible no es solo un problema de los argentinos. En otros países, los alquileres también aumentaron, dinamizados principalmente por la inflación. Por ejemplo, en Londres existe una “crisis de alquiler” producto de este fenómeno, en el que los propietarios de viviendas las vuelcan a la venta o empujan el alza de los precios del alquiler. En España, el alquiler estaría superando los precios máximos históricos, que datan de la crisis de la burbuja inmobiliaria de 2008.
5) Disminución de la oferta
La oferta de viviendas en alquiler para residencia permanente ha caído drásticamente en los principales portales de todo el país. En la Ciudad de Córdoba, la oferta de alquileres cayó un 36,7% respecto de mayo 2021 a junio 2023 (Centro de Estadísticas Inmobiliarias para el Colegio Profesional Inmobiliario cordobés y el Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios, 2023). En Rosario, en marzo, había solamente 1.200 unidades en alquiler, lo cual representaba menos del 1% del total de la oferta (portal del Colegio de Corredores Inmobiliarios, 2023).
PROPUESTAS
6) Regular el alquiler turístico
El crecimiento exponencial del alquiler turístico-temporario en muchas ciudades argentinas es un factor que atenta contra la oferta de alquiler regular. Solo en la Ciudad de Buenos Aires se reportaron más 17 mil departamentos en Airbnb en septiembre (Airdna, 2023). En Salta, el mercado de alquiler se volcó masivamente al turismo temporario y la oferta regular se dolarizó (Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de Salta, 2023). En Bariloche, la oferta de alquiler regular es casi inexistente, ya que se volcó también al alquiler temporario (El Cordillerano, 2023). Se deben buscar los mecanismos de regulación -que podrían contemplar desde los registros, las licencias turísticas y las habilitaciones vinculadas a la zonificación- para reducir las externalidades negativas de esta actividad en el contexto local.
7) Disminuir el suelo urbano ocioso y la vivienda vacía
En muchas de las grandes ciudades argentinas se detecta más de un 10% del parque habitacional desocupado. Es necesario disminuir la ociosidad del suelo urbano y la vivienda vacante. El hábitat de calidad es un bien escaso y la oferta de unidades en alquiler condiciona el acceso al mismo. Para ello el Estado debe aplicar los mecanismos necesarios que movilicen el suelo urbano ocioso hacia la oferta de alquiler asequible, ya sea a través de exenciones y beneficios impositivos condicionados así como sobre-tasas o impuestos específicos a la vivienda vacía o los terrenos baldíos, instrumentos que ya se han implementado y mostrados su efectividad en diversas ciudades del mundo.
8) Parque habitacional de alquiler público
El Estado debe ser un jugador más en la oferta de unidades en alquiler, con el fin de garantizar el alquiler asequible para los grupos más vulnerables. En este sentido, se cuenta con la experiencia de París, donde la agencia pública de hábitat gestiona un parque habitacional público de 20.000 inmuebles de alquiler protegido para hogares vulnerables; o la de Barcelona, que cuenta con un parque de 7.000 viviendas para alquiler social.
9) Involucramiento efectivo del Estado
En este contexto se vuelve indispensable el involucramiento de forma directa e indirecta del Estado en todos sus niveles. En Argentina, el mercado de la vivienda en general, y el del alquiler en particular, es complejo y, por lo tanto, necesita ser abordado por diversas herramientas de forma simultánea, interjurisdiccional y multinivel. No se necesita menos regulación, sino un Estado presente pensando políticas integrales de acceso a la vivienda.
10) Política integral que oriente la inversión privada
Se necesita la definición de una política nacional e integral de alquileres que sea clara, que brinde certidumbre a propietarios e inquilinos y que oriente el accionar de las provincias y los municipios. Esta política no puede ser independiente de otras que busquen facilitar el financiamiento para la vivienda en propiedad, ya que ambas tendrán por objetivo promover el acceso a la vivienda adecuada en el mismo mercado. Al mismo tiempo, se deben fortalecer las líneas de subsidios para el pago del alquiler enfocado sobre todo en aquellas familias de menores ingresos y los jóvenes que buscan emanciparse.
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Aeronáuticos ratifican ante la OIT las denuncias contra Milei
Cuatro sindicatos del sector aeronáutico ratificaron y ampliaron ante la Organización Internacional del Trabajo (OIT) las denuncias contra el Gobierno por “violaciones al derecho de huelga, el deterioro de las condiciones laborales y la persecución de los líderes sindicales”.
Los gremios que hicieron las presentaciones fueron la Asociación Argentina de Aeronavegantes, Asociación de Pilotos de Líneas Aéreas (APLA), Asociación del Personal Aeronáutico (APA) y la Unión del Personal Superior y Profesional de Empresas Aerocomerciales (UPSA).
Juan Pablo Brey (Aeronavegantes), Pablo Biró (APLA), Rubén Fernández (UPSA) y Edgardo Llano (APA), reafirmaron su “compromiso inquebrantable” con la protección del derecho de huelga, reconocido como “una herramienta esencial de los trabajadores para defender sus derechos laborales, salariales y convencionales”.
Al respecto, Brey destacó el trabajo conjunto realizado desde el sector aeronáutico en la defensa de las condiciones laborales y de los derechos de todos los trabajadores del sector. En este sentido, afirmó que “sin derecho de huelga no hay libertad sindical plena” y que sin esta libertad “no es posible garantizar un trabajo digno”.
Además, repudió cualquier intento de utilizar la declaración de esencialidad, contenida en la Ley de Reforma Laboral, como “un mecanismo para restringir o limitar el ejercicio legítimo de la acción sindical”.
Y añadió: “La seguridad operacional y la prestación de servicios públicos no pueden ser justificativos para ignorar derechos fundamentales establecidos en la normativa nacional e internacional”.
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Reforma Laboral: la Corte rechazó el per saltum que planteó el gobierno
La Corte Suprema rechazó el pedido del gobierno nacional de aplicar un per saltum para que la discusión judicial por el debate judicial en torno a la reforma laboral, que la CGT cuestionó por inconstitucional, luego de que fuera aprobada el febrero pasado en el Congreso.
La decisión de la Corte se conoce luego de que la Cámara de Trabajo enviara la causa al Fuero Contencioso Administrativo, lo que en principio fue un revés para la central sindical, que buscaba que la causa se sustancie en el fuero laboral.
La Corte, en cambio, le dio una mala noticia, aunque relatiuva, al Ejecutivo, que buscaba el salto de instancia para acelerar un proceso que con apelaciones y contra apelaciones probablemente termine en el máximo tribunal, aunque demore para ello más tiempo.
La Secretaría de Trabajo, con el patrocinio de la Procuración del Tesoro de la Nación, había presentado a mediados de abril el per saltum para revertir la sentencia del juez laboral Raúl Ojeda, que dictó una cautelar que suspendió 82 artículos de la ley sancionada por el Congreso.
Pero antes del fallo de la Corte de hoy, la Cámara de Trabajo ya había puesto en vigencia nuevamente los artículos suspendidos. Es porque los jueces Arturo Pesino y María González rechazaron el efecto suspensivo que el juez Ojeda le había dado a la apelación.
El per saltum es saltar una instancia judicial para que la Corte Suprema intervenga directamente en una causa. El gobierno de Javier Milei había alegado, entre otros argumentos, que el juez Ojeda no era el competente para intervenir y por eso reclamaba la urgente intervención del máximo tribunal ante la suspensión de parte de la norma.
En el fallo que se conoció este jueves, la Corte Suprema sostuvo que a juicio de la Corte "no se observan los requisitos que, con arreglo a lo dispuesto por el artículo 257 bis del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, habilitan la procedencia de la vía cuya apertura se promueve mediante el recurso por salto de instancia".
Ante esto, concluyó que "se declara inadmisible el recurso interpuesto" por el Gobierno el pasado 16 de abril.
¿Qué dispone la reforma?
Entre los 80 artículos suspendidos y puestos otra vez en vigencia por la Cámara de Trabajo se encuentran el de Indemnizaciones y Contratos (Ley 20.744), que modifica el cálculo de indemnizaciones e implica la extensión del período de prueba.
También el ítem Solidaridad y Tercerización, que limita la responsabilidad de las empresas en casos de tercerización (artículos 16, 17 y 18 de la norma), manteniendo la solidaridad amplia.
Además están incluidos el banco de horas y las nuevas regulaciones sobre horas extras; a lo que se suma la facultad unilateral del empleador para modificar condiciones de trabajo.
La ley de reforma laboral se aprobó el 27 de febrero y se promulgó el 6 de marzo. El proyecto de reforma laboral había recibido media sanción en la Cámara alta el 12 de febrero. Pero la inclusión del famoso artículo 44, sobre las licencias laborales por enfermedad, levantó polémica y el oficialismo lo sacó antes del tratamiento en Diputados.
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Escándalo en la AFA: los veedores judiciales no pudieron entrar
Los técnicos del Ministerio de Justicia se encontraron con la sede de Viamonte cerrada y un cartel que derivaba la atención a Pilar. La IGJ investiga inconsistencias por USD 450 millones en los balances de la gestión de Claudio Tapia.
En un nuevo capítulo de la creciente tensión entre la Casa Rosada y la conducción de Claudio "Chiqui" Tapia, los veedores designados por el Ministerio de Justicia de la Nación no pudieron ingresar este miércoles a la sede histórica de la calle Viamonte. El operativo, que buscaba dar inicio a una fiscalización de 180 días sobre los balances y contratos de la Asociación del Fútbol Argentino (AFA), terminó con una nota dejada por debajo de la puerta y un conflicto de jurisdicciones que promete escalar a la Justicia.
El abogado Diego Coste y el contador Miguel Pappacena, enviados oficiales del Gobierno, llegaron a las 13 a la sede central con el objetivo de requerir documentación contable y administrativa. Sin embargo, se encontraron con el edificio cerrado y un cartel que indicaba que la administración debía buscarse en un predio de Pilar, en la provincia de Buenos Aires.
El conflicto por el domicilio y los US$ 450 millones
La Inspección General de Justicia (IGJ) sostiene que la AFA ha fallado en explicar inconsistencias por USD 450 millones en sus balances de los últimos ocho años. Además, el Gobierno investiga la creación de una universidad no registrada y contratos con empresas bajo la lupa por presunto lavado de dinero, como TourProdEnter y SurFinanzas.
El intento de la AFA de trasladar su sede social a Pilar es visto por el Ministerio de Justicia como una "maniobra de evasión" para salir de la órbita de control de la IGJ (que tiene competencia en CABA) y pasar a la jurisdicción bonaerense. Esta mudanza ya había sido rechazada por el organismo estatal al constatar que en el predio de Pilar no existen instalaciones administrativas operativas.
PUERTAS CERRADAS. El abogado Diego Coste y el contador Miguel Pappacena llegaron a la sede de la AFA para iniciar la veeduría, pero debieron dejar el pedido bajo la puerta al no ser recibidos por ninguna autoridad.
Fotos: RSFotos
